IPO Paradigm REIT: Pulangan 7.16% daripada portfolio pusat beli-belah bernilai RM2.437 bilion, kadar penghunian 99%, dagangan bermula 10 Jun 2025. Mohon sebelum 23 Mei!

---

Kenapa IPO ini dilancarkan?

1. Menjana Nilai daripada Penaja
   Pemegang saham WCT Holdings kini boleh mengambil bahagian secara langsung dalam potensi kenaikan nilai tiga aset runcit berkualiti tinggi.

2. Meningkatkan Kecairan
   Penyenaraian di Bursa menukar pemilikan pusat beli-belah yang tidak cair kepada sekuriti yang boleh diniagakan.

3. Akses ke Pasaran Modal
   Disokong oleh program nota jangka sederhana (MTN) bernilai RM5 bilion, pengambilalihan pada masa hadapan boleh dibiayai dengan cekap tanpa pencairan ekuiti.

4. Menjana Hasil dan Pertumbuhan
   Pelabur mendapat akses kepada agihan separuh tahunan yang stabil serta potensi keuntungan modal daripada kenaikan sewa dan pengembangan portfolio.

---

1. Gambaran Portfolio & Penilaian

• Hartanah:
  • Pusat Beli-Belah Bukit Tinggi (BTSC) – Klang, pegangan bebas
  • Paradigm Mall PJ – Petaling Jaya, pajakan hingga 9 Feb 2111
  • Paradigm Mall JB – Johor Bahru, pegangan bebas

• Nilai Dinilai (31 Dec 2024): RM2.437 bilion

---

2. Campuran Penyewa & Struktur Pajakan

Hartanah	Penyewa Utama	Butiran Pajakan	Bilangan Penyewa	Perkongsian Hasil Kasar Sewa (GRI) 10 Teratas
BTSC	AEON (pajakan induk)	6 tahun (24 Nov 2023–23 Nov 2029); kenaikan tetap: +1.6% setahun (tahun 1–3), +3.1% setahun (tahun 4–6), had semakan pasaran 12%	AEON menyewakan semula kepada OldTown, BananaBro, Adidas, Sushi Zanmai dan lain-lain.	21.4% daripada Hasil Kasar Sewa (GRI) portfolio
Paradigm Mall PJ	Lotus’s, GSC, H&M, Marks & Spencer, Fitness First dan lain-lain.	Pajakan induk disusun secara berperingkat hingga tahun 2111	273 penyewa	19.5% daripada Hasil Kasar Sewa (GRI)
Paradigm Mall JB	Parkson, HomePro, GSC, Village Grocer, Harvey Norman dan lain-lain.	Pajakan induk tamat tempoh antara tahun 2030-an hingga 2040-an	449 penyewa	17.9% daripada Hasil Kasar Sewa (GRI)

Jumlah keseluruhan penyewa dalam portfolio: 723, dengan tiada satu pun penyewa (kecuali AEON di BTSC) menyumbang lebih daripada 5% daripada jumlah Hasil Kasar Sewa (GRI).

---

3. Profil Kadar Penghunian & WALE (Purata Tempoh Pajakan Berbaki)

• Kadar Penghunian: Meningkat daripada ~95% pada tahun 2022 kepada ≈99% menjelang Mac 2025.

• Purata Tempoh Pajakan Berbaki (WALE) Berwajaran Mengikut Keluasan Boleh Disewa (NLA):
  • Paradigm Mall PJ: 1.54 tahun
  • Paradigm Mall JB: 1.56 tahun
  • BTSC: secara efektif 4.5 tahun melalui pajakan induk AEON

Foto dari dalam online

• Pengelompokan Pajakan: ~55% daripada NLA PM JB akan tamat pada tahun 2026, satu risiko pembaharuan yang perlu dipantau.

---

4. Prestasi Kewangan Sejarah

Foto dari Wikipedia

Tahun	Hasil (RM juta)	Pendapatan Bersih Hartanah (NPI, RM juta)	Kadar Penghunian
2022	161.6	105.5	95 %
2023	190.2	116.7	96.9 %
2024	218.7	147.2	98.6 %

Pecahan Hasil Tahun 2024: 83% sewa; 11% tempat letak kereta; 6% pengiklanan & lain-lain.

---

5. Unjuran 2025 & Hasil Agihan

• Tempoh: 13 Mac–31 Dis 2025 (294 hari)

• Anggaran Pendapatan Boleh Agih: RM92.44 juta

• Agihan Seunit (DPU): 5.77 sen → disetahunkan kepada 7.16 sen, atau hasil 7.16% berdasarkan harga IPO.

---

6. Polisi Agihan

Paradigm REIT akan mengagihkan ≥ 90% daripada pendapatan boleh agih secara separuh tahunan (1 Jan–30 Jun & 1 Jul–31 Dis). Pembayaran pertama dijangka dalam tempoh dua bulan selepas 31 Dis 2025.

---

7. Kunci Kira-Kira & Ruang Hutang

• Pinjaman: RM841.7 juta melalui MTN bercagar; nisbah hutang sebanyak 34% daripada jumlah aset (had kawal selia 50%).

• Program Nota Jangka Sederhana (MTN): Had siling RM5 bilion, menyediakan dana yang mencukupi untuk pengambilalihan.

• Kupon Indikatif: 4.44% setahun

---

8. Penjajaran Penaja & Aliran Pertumbuhan

• Penaja: WCT Holdings mengekalkan 65 % unit dan memiliki 80% saham dalam Pengurus.

• Hak Tawaran Pertama (ROFR): Hak tawaran pertama ke atas aset runcit dan hospitaliti masa depan milik WCT (contohnya, Hyatt Place JB, gateway@klia2).

• Yuran Pengurus:
  • Asas ≤ 1% daripada jumlah aset (0.3% diunjurkan untuk 2025)
  • Prestasi ≤ 5% daripada NPI (3% diunjurkan)
  • Dibayar dalam bentuk tunai dan/atau unit.

---

9. Perbelanjaan Modal & Inisiatif ESG

• Perbelanjaan Modal Tahun Kewangan 2025: Tiada yang besar; kerja-kerja ubah suai tahun 2024 telah disiapkan oleh vendor sebelum IPO.

• Penambahbaikan ESG: Sistem Solar-PV, skrin fasad LED, dan penambahbaikan HVAC di BTSC & PM JB untuk mengurangkan kos utiliti dan mempelbagaikan sumber pendapatan.

---

10. Risiko Utama

1. Penumpuan Tamat Tempoh Pajakan – 55% daripada NLA PM JB akan diperbaharui pada tahun 2026.

2. Tumpuan Penyewa – AEON menyumbang 21.4% daripada Hasil Kasar Sewa (GRI) portfolio.

3. Ketidaktentuan Kadar Faedah – risiko pembiayaan semula ke atas MTN.

4. Kitaran Ekonomi Runcit & landskap pusat beli-belah yang kompetitif.
   (Lihat Prospektus §5 untuk pendedahan risiko yang menyeluruh).

---

Kesimpulan:
Paradigm REIT disenaraikan dengan kadar penghunian kukuh, campuran penyewa yang pelbagai, nisbah hutang yang konservatif, serta aliran pertumbuhan yang jelas—menawarkan hasil hadapan melebihi 7% dengan aliran tunai separuh tahunan. Memahami GRI, NLA dan WALE akan membantu anda menilai kebolehramalan pendapatan serta potensi kenaikan sebelum anda melanggan.

Menjelaskan Metrik Utama untuk Pembaca

1. Hasil Kasar Sewa (GRI)
   • Jumlah keseluruhan sewa yang dikutip sebelum ditolak perbelanjaan.
   • Gunakan GRI untuk menilai kekuatan pendapatan kasar dan sumbangan penyewa; kebergantungan tinggi kepada 10 penyewa teratas boleh menunjukkan risiko pergantungan.

2. Keluasan Boleh Disewa Bersih (NLA)
   • Keluasan lantai yang boleh disewa tidak termasuk kawasan umum.
   • NLA menjadi asas kepada pengiraan kadar penghunian dan WALE; NLA yang lebih besar dengan kadar penghunian tinggi memberikan aliran tunai mutlak yang lebih kukuh.

3. Purata Tempoh Pajakan Berbaki Berwajaran (WALE)
   • Purata tempoh pajakan berbaki, diberi wajaran mengikut NLA atau nilai sewaan.
   • WALE lebih panjang = kestabilan pendapatan; WALE lebih pendek = potensi pelarasan kadar sewa.

Dengan menjejak perkembangan GRI, kadar penghunian NLA, dan tempoh pajakan tamat, pelabur dapat memahami daya tahan pendapatan, potensi pertumbuhan, dan risiko pembaharuan pajakan.

---

Mencari blog saya yang lain: Bicara Perniagaan Stooper