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Paradigm REIT首次公开募股：RM24.37亿购物中心组合带来7.16%收益率，出租率达99%，2025年6月10日开始交易。请在5月23日前申请！
为什么要进行首次公开募股（IPO）？
- 释放赞助商价值
WCT控股的股东现在可以直接参与三项高品质零售资产的增长潜力。
- 提升流动性
在马股上市将流动性差的商场资产转化为可交易的证券。
- 进入资本市场
在一项总值50亿令吉的中期票据（MTN）计划支持下，未来的收购可高效融资，无需稀释股权。
- 带来收益与增长
投资者可获得稳定的半年派息，以及来自租金上调和资产组合扩张的潜在资本增值。
1. 资产组合概况与估值
- 物业:
- 武吉丁宜购物中心（BTSC） – 巴生，自由持有产权
- Paradigm Mall PJ – 八打灵再也，租赁权至2111年2月9日
- Paradigm Mall JB – 新山，自由持有产权
- 评估价值 (31 Dec 2024): 24.37亿令吉
2. 租户组合与租赁结构
| 物业 | 主力租户 | 租赁详情 | 租户数量 | 前十大租金总收入（GRI）占比 |
|---|---|---|---|---|
| BTSC | AEON（主租约 | 6年（2023年11月24日–2029年11月23日）；固定涨幅：前3年每年+1.6%，第4至第6年每年+3.1%，市场租金审查上限为12% | AEON再转租给OldTown、BananaBro、Adidas、Sushi Zanmai等品牌。 | 占资产组合总租金收入（GRI）的21.4% |
| Paradigm Mall PJ | Lotus’s、GSC、H&M、Marks & Spencer、Fitness First等。 | 主租约分阶段延续至2111年 | 273个租户 | 占总租金收入（GRI）的19.5% |
| Paradigm Mall JB | Parkson、HomePro、GSC、Village Grocer、Harvey Norman等。 | 主租约将在2030年代至2040年代陆续到期 | 449个租户 | 占总租金收入（GRI）的17.9% |
整个资产组合的租户总数为723名，除BTSC的AEON外，没有任何单一租户贡献超过总租金收入（GRI）的5%。
3. 入住率与加权平均租期（WALE）概况
- 出租率：从2022年的约95%上升至2025年3月的约99%。
- 按可出租面积（NLA）计算的加权平均租约到期（WALE）:
- Paradigm Mall PJ：1.54年
- Paradigm Mall JB：1.56年
- BTSC：通过AEON主租约，实际为4.5年
来自网络的照片
- 租约集中到期：约55%的PM JB可出租面积（NLA）将于2026年到期，是需要关注的续约风险。
4. 历史财务表现
来自维基百科的照片
| 年份 | 收入（百万令吉） | 物业净收入（NPI，百万令吉） | 出租率 |
|---|---|---|---|
| 2022 | 161.6 | 105.5 | 95 % |
| 2023 | 190.2 | 116.7 | 96.9 % |
| 2024 | 218.7 | 147.2 | 98.6 % |
2024年收入构成：83%租金；11%停车场；6%广告及其他。
5. 2025年预测与分派收益率
- 期间：2025年3月13日–12月31日（共294天）
- 预测可分派收入：9244万令吉
- 每单位分派（DPU）：5.77仙 → 年化为7.16仙，按IPO价格计算收益率为7.16%。
6. 分派政策
Paradigm REIT将每半年分派不少于90%的可分派收入（1月1日–6月30日和7月1日–12月31日）。首次派息预计将在2025年12月31日后两个月内进行。
7. 资产负债表与债务上限空间
- 借款：通过有担保中期票据（MTN）筹得8.417亿令吉；负债率为总资产的34%（监管上限为50%）。
- 中期票据（MTN）计划：上限为50亿令吉，为未来的收购提供充足的资金弹药
- 指示性票息：年利率为4.44%
8. 赞助商一致性与增长管道
- 赞助商：WCT控股保留 65 % 的单位，并拥有管理公司80%的股份
- 优先购买权（ROFR：对WCT未来的零售与酒店资产享有优先购买权（例如Hyatt Place JB、gateway@klia2）。
- 管理费:
- 基础费率不超过总资产的1%（2025年预测为0.3%）
- 绩效费不超过NPI的5%（预测为3%）
- 可通过现金和/或单位支付。
9. 资本开支与ESG举措
- 2025财年的资本开支：无重大开支；2024年的翻新工程已由供应商在IPO前完成。
- ESG升级改造：在BTSC和PM JB安装太阳能光伏系统、LED幕墙屏幕以及优化空调系统（HVAC），以降低公用事业成本并多元化收入来源。
10. 主要风险
- 租约集中到期风险 – PM JB有55%的可出租面积（NLA）将于2026年续约。
- 租户集中度 – AEON占资产组合总租金收入（GRI）的21.4%。
- 利率波动 – 中期票据（MTN）存在再融资风险。
- 零售业周期性 以及竞争激烈的购物中心市场环境。
（详见招股说明书第§5节的全面风险披露）。
结论：
Paradigm REIT以强劲的出租率、多元化的租户组合、保守的杠杆率及明确的增长管道上市——提供超过7%的预期收益率，并有半年一次的现金流派发。在申购前，理解GRI、NLA和WALE，有助于你评估其收入的可预测性与上升潜力。
为读者解读关键指标
- 总租金收入（GRI）
- 扣除费用前收取的所有租金总和。
- 使用GRI来评估收入总额的强度和租户的贡献；若前十大租户占比过高，则显示出依赖风险。
- 可出租净面积（NLA）
- 可出租的楼面面积，不包括公共区域。
- NLA是计算出租率和WALE的基础；在高出租率下，较大的NLA意味着更强劲的绝对现金流。
- 加权平均租约到期（WALE）
- 按NLA或租金价值加权计算的平均剩余租期。
- 较长的WALE = 收入稳定；较短的WALE = 租金调整的潜力。
通过追踪GRI的变化、NLA的出租率及租约的到期时间，投资者可深入了解收入的韧性、增长潜力与续租风险。
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